Location saisonnière : réglementation et optimisation fiscale

La location saisonnière connaît un véritable essor, notamment avec l’émergence des plateformes de réservation en ligne telles qu’Airbnb. Cependant, les propriétaires doivent être vigilants quant à la réglementation en vigueur et aux conséquences fiscales de cette activité. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur les règles à respecter et les stratégies d’optimisation fiscale pour tirer le meilleur parti de votre investissement locatif saisonnier.

1. La réglementation de la location saisonnière

Pour se conformer à la législation, les propriétaires doivent respecter certaines conditions lorsqu’ils mettent leur bien en location saisonnière :

• Déclaration en mairie : dans certaines communes (notamment celles situées dans des zones tendues ou touristiques), il est nécessaire de déclarer son meublé de tourisme auprès de la mairie avant toute mise en location.
• Respect du règlement de copropriété : si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, il convient de vérifier que le règlement n’interdit pas la location saisonnière.
• Assurance habitation : il est conseillé de souscrire une assurance spécifique pour couvrir les risques liés à la location saisonnière (dégâts, accidents…).

2. Le régime fiscal applicable aux revenus de la location saisonnière

Les revenus issus de la location saisonnière sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Le régime micro-BIC : si les recettes annuelles générées par la location ne dépassent pas 72 600 € (seuil en vigueur en 2021), les propriétaires peuvent opter pour ce régime simplifié. Ils bénéficieront ainsi d’un abattement forfaitaire de 50 % sur leurs revenus locatifs, censé couvrir les charges et frais liés à l’activité.
• Le régime réel : si les revenus dépassent ce seuil ou si le propriétaire décide volontairement d’y renoncer, il devra déclarer ses recettes et charges réelles (amortissement du bien, frais de gestion, travaux…). Ce régime peut s’avérer avantageux si les charges sont importantes.

3. L’optimisation fiscale de la location saisonnière

Pour réduire leur imposition, les propriétaires peuvent mettre en place certaines stratégies d’optimisation fiscale :

• Louer en meublé non professionnel (LMNP) : en optant pour le statut de LMNP, les propriétaires pourront bénéficier du régime réel et ainsi déduire leurs charges (intérêts d’emprunt, amortissement du bien…) de leurs revenus locatifs. Ils pourront également récupérer la TVA sur leurs investissements et charges liées à l’activité, sous certaines conditions.
• Investir dans une résidence de services : en achetant un bien dans une résidence étudiante, de tourisme ou pour seniors, les propriétaires peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, qui leur permet de réduire leur impôt de 11 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 €) étalé sur 9 ans. Ils pourront également récupérer la TVA sur le prix d’achat et les charges.
• Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) : en adhérant à un CGA, les propriétaires éviteront la majoration de 25 % de leurs revenus locatifs imposables et bénéficieront d’une réduction d’impôt égale aux deux tiers des frais d’adhésion et des frais de tenue de comptabilité, dans certaines limites.

4. Les obligations déclaratives des propriétaires

Pour être en règle avec l’administration fiscale, les propriétaires doivent remplir certaines obligations déclaratives :

• Déclaration des revenus locatifs : ils doivent indiquer leurs revenus locatifs sur leur déclaration annuelle d’impôts selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).
• Taxe de séjour : si la commune où se situe le logement a instauré une taxe de séjour, les propriétaires devront la collecter auprès de leurs locataires et la reverser à la collectivité.
• Déclaration d’existence : si les revenus dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, les propriétaires devront s’inscrire au registre du commerce en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

Ainsi, pour profiter pleinement des avantages de la location saisonnière, il est primordial de bien connaître les règles applicables et de mettre en place une stratégie d’optimisation fiscale adaptée à votre situation. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour vous accompagner dans vos démarches.