L’immobilier en zones touristiques attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendements élevés. Entre opportunités de plus-values et risques de volatilité, ce marché spécifique requiert une analyse approfondie avant de se lancer. Décryptage des enjeux et conseils d’experts pour réussir son investissement locatif dans les destinations prisées des vacanciers.
Un marché dynamique porté par l’essor du tourisme
Le marché immobilier touristique connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années, porté par l’augmentation constante des flux de voyageurs. Selon l’Organisation mondiale du tourisme, le nombre de touristes internationaux a atteint 1,5 milliard en 2019, soit une hausse de 4% par rapport à 2018. Cette tendance de fond stimule la demande pour les locations saisonnières et les résidences secondaires dans les destinations prisées.
Les investisseurs l’ont bien compris et s’intéressent de plus en plus à ce segment porteur. « Nous observons un engouement croissant pour l’immobilier touristique, notamment de la part d’investisseurs particuliers à la recherche de rendements attractifs », confirme Marie Dupont, directrice d’une agence immobilière spécialisée sur la Côte d’Azur. Les prix au mètre carré dans certaines stations balnéaires ou de montagne peuvent atteindre des sommets, dépassant parfois ceux des grandes métropoles.
Des rendements potentiellement élevés
L’attrait principal de l’immobilier touristique réside dans la perspective de rendements locatifs élevés. En effet, les loyers pratiqués pendant les périodes de haute saison peuvent être 2 à 3 fois supérieurs à ceux d’une location classique à l’année. « Dans certaines stations très prisées, il n’est pas rare d’obtenir des rendements bruts de 6 à 8% sur la saison », indique Pierre Martin, conseiller en gestion de patrimoine.
À titre d’exemple, un studio de 30 m² acheté 200 000 € dans une station balnéaire populaire pourrait se louer 600 € par semaine en haute saison, soit potentiellement plus de 7 000 € de revenus locatifs sur 3 mois d’été. À cela s’ajoute la possibilité de réaliser une plus-value à la revente, les prix dans les zones touristiques ayant tendance à s’apprécier sur le long terme.
Une fiscalité avantageuse sous conditions
L’investissement locatif touristique bénéficie d’un cadre fiscal plutôt favorable, à condition de respecter certaines règles. Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) permet notamment d’amortir le bien et de déduire les charges, réduisant ainsi significativement la fiscalité sur les revenus locatifs.
« Pour optimiser la rentabilité, il est recommandé d’opter pour le statut LMNP et de louer le bien meublé. Cela permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs dans le cadre du régime micro-BIC », explique Sophie Leblanc, experte-comptable spécialisée en immobilier. Elle ajoute : « Pour les investissements plus importants, le régime réel peut s’avérer encore plus avantageux fiscalement. »
Des risques spécifiques à prendre en compte
Malgré ses atouts, l’immobilier touristique comporte des risques qu’il convient d’anticiper. La saisonnalité de l’activité est le premier défi à relever. Les revenus locatifs sont concentrés sur quelques mois, ce qui implique une gestion rigoureuse de la trésorerie pour faire face aux charges fixes tout au long de l’année.
La volatilité de la demande constitue un autre facteur de risque. Les destinations touristiques peuvent connaître des variations importantes de fréquentation d’une année sur l’autre, en fonction de la conjoncture économique, des conditions météorologiques ou d’événements imprévus. La crise sanitaire du Covid-19 a ainsi durement impacté de nombreux propriétaires de biens touristiques.
« Il est crucial de ne pas surestimer le taux d’occupation et les revenus locatifs potentiels », prévient Jean Dubois, analyste immobilier. « Une étude de marché approfondie et une projection financière prudente sont indispensables avant de se lancer. »
Choisir le bon emplacement : la clé du succès
La localisation du bien est déterminante pour la réussite d’un investissement en zone touristique. Les critères à prendre en compte sont nombreux : attractivité de la destination, accessibilité, proximité des commerces et des lieux d’intérêt, qualité de l’environnement, etc.
« Les emplacements prime dans les stations réputées offrent généralement les meilleures perspectives de rendement et de plus-value », souligne Marie Dupont. « Toutefois, les prix d’entrée y sont souvent élevés. Une alternative intéressante peut être de miser sur des destinations émergentes ou en plein renouveau, offrant un meilleur rapport qualité-prix. »
L’analyse des flux touristiques et des projets d’aménagement locaux peut aider à identifier les zones à fort potentiel. Par exemple, l’ouverture d’une nouvelle liaison ferroviaire ou aérienne peut dynamiser l’attractivité d’une destination et booster le marché immobilier local.
Optimiser la gestion locative
La rentabilité d’un bien touristique dépend en grande partie de la qualité de sa gestion locative. Deux options s’offrent aux investisseurs : la gestion en direct ou le recours à un professionnel.
La gestion en direct permet de maximiser les revenus en évitant les frais d’agence, mais elle demande beaucoup de temps et d’énergie. Il faut s’occuper de la promotion du bien, des réservations, de l’accueil des locataires, du ménage, de l’entretien, etc. « Cette option est envisageable si vous habitez à proximité du bien ou si vous êtes prêt à y consacrer beaucoup de temps », estime Pierre Martin.
La gestion déléguée à un professionnel offre plus de tranquillité d’esprit, mais impacte la rentabilité. Les frais de gestion oscillent généralement entre 20 et 30% des loyers perçus. « Choisissez un gestionnaire local réputé, capable d’optimiser le taux d’occupation et les tarifs en fonction de la demande », recommande Sophie Leblanc.
Diversifier pour limiter les risques
Pour réduire l’exposition aux aléas du marché touristique, la diversification est une stratégie à privilégier. Cela peut passer par l’investissement dans plusieurs types de biens (appartement, villa, chalet…) ou dans différentes destinations touristiques.
« Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier », conseille Jean Dubois. « Répartir ses investissements entre plusieurs zones géographiques permet de lisser les risques liés à la saisonnalité ou aux variations de fréquentation d’une destination spécifique. »
Une autre forme de diversification consiste à mixer location saisonnière et location à l’année. Cette approche permet de sécuriser une partie des revenus locatifs tout en conservant un potentiel de rendement élevé sur la période touristique.
Investir dans l’immobilier en zones touristiques peut s’avérer très rentable, mais requiert une analyse approfondie et une gestion rigoureuse. En adoptant une approche prudente et en s’entourant des bons conseils, les investisseurs avertis peuvent tirer parti des opportunités offertes par ce marché dynamique tout en maîtrisant les risques inhérents à ce type d’investissement.
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